פסק-דין בתיק ת"א 11325/04

עניינו של פסק דין זה בשתי תביעות שאוחדו: תביעה אחת היא תביעתם של רוכשי דירה הטוענים כי קיימים בדירה ליקויי בנייה ודורשים פיצוי מאת הקבלן שבנה אותה. התביעה השניה היא תביעתו של הקבלן הטוען כי רוכשי הדירה נותרו חייבים לו מצידם סכומים נוספים מכוח ההתקשרות שהיתה בין הצדדים.

מהלך הדיון:

1.         בפתח פסק הדין אסקור את הרקע העובדתי המשותף לשתי התביעות, לאחר מכן אדון בתביעת הרוכשים שעניינה טענות בדבר ליקויי בנייה ולבסוף אדון בתביעת הקבלן שעניינה מחלוקת בשאלה האם נותרה יתרה שעל הרוכשים לשלם.

העובדות:

2. ביום 29.6.97 רכשו התובעים (באמצעות שליחה, אמה של התובעת) דירה בת 5 חדרים ברמת בית שמש, הידועה כדירה מס' 2 ד' ברח' נחל רזיאל רמת בית שמש (להלן: "הדירה המקורית" ו"הרוכשים"). דירה זו נבנתה על ידי הנתבעת (להלן: "לוסטיגמן" או "חברת לוסטיגמן") לאחר שזכתה במכרז של משרד השיכון.

3. בעת החתימה על הסכם המכר היתה הדירה המקורית "על הנייר" בלבד, ולוסטיגמן טרם החלה בחפירות באתר הבניה.
4. התובעים שילמו את התמורה המוסכמת, על פי המועדים וחלוקת התשלומים שנקבעו בהסכם, עד שהתברר במהלך החפירות במקום, כי אתר הבניה הוא גם אתר ארכיאולוגי. לוסטיגמן נאלצה לעצור את עבודות החפירה והבניה, והתובעים עיכבו את התשלומים.

5. לוסטיגמן הציעו לרוכשים דירה חלופית שמספרה 14  במגרש סמוך, וזאת באותם תנאים (להלן: "הדירה").

6. הרוכשים נעתרו להצעה זו, ושבו בחודש נובמבר 1999 לשלם את התמורה על פי לוח התשלומים לרבות הצמדה על פי הסכם הרכישה.

7. בחודש נובמבר 1999 השלימה חברת לוסטיגמן את הבניה וקיבלה טופס אישור איכלוס ("טופס 4").

8. הצדדים חלוקים בשאלה מתי הודיעה חברת לוסטיגמן לרוכשים כי הם מעוניינים להעביר את החזקה בדירה לידם, אך מחלוקת זו אינה בעלת משמעות רבה כפי שעוד יפורט בהמשך. בעוד שחברת לוסטיגמן טוענת כי הודיעה כבר בחודש נובמבר 1999 כי על הרוכשים לשלם את התשלום האחרון, הרי שהרוכשת העידה כי קיבלה הודעה כאמור רק בחודש דצמבר 1999.

9. כך או כך אין חולק כי הדירה נמסרה לידי הרוכשים רק בחודש ספטמבר 2000 וזאת על פי בקשתם. מסירה זו היתה באמצעות אימה של הרוכשת, אשר שימשה כשליחה של הרוכשים גם במועד קבלת החזקה בדירה, והיא שחתמה על פרוטוקול המסירה.

10. בתקופה שמחודש דצמבר 1999 ועד לחודש ספטמבר 2000 שילמו הרוכשים את התשלומים הבאים: ביום 7.3.00 סך של 92,230 ש"ח, ביום 15.3.00 סך של 91,350 ש"ח וביום 14.5.00 סך של 12,000 ש"ח.

11. להשלמת התמונה יודגש כי המסירה תואמה לחודש ספטמבר 2000 על פי בקשת הרוכשים,  ואין הם מלינים על מועד המסירה. כפי שעוד יפורט, חברת לוסטיגמן היא שטוענת שמסרה את הדירה מבלי שקיבלה את מלוא התשלומים הן על פי הסכם הרכישה והן בגין תוספות בניה, שערכה לטענתה, בחודש פברואר 2000, לבקשת הרוכשים.

12. במועד קבלת החזקה בדירה לא ציינו הרוכשים, באמצעות השליחה מטעמם, כי קיימים ליקויים בדירה. יחד עם זאת מעדויות הצדדים עולה כי הרוכשת פנתה פעמים רבות לנציגי חברת לוסטיגמן בטענות שונות, וכי חברת לוסטיגמן מצידה שלחה אנשי מקצוע כדי לתקן את הטעון תיקון. ברי כי בין הצדדים לא היתה הסכמה על כל התיקונים הנדרשים ומכאן תביעת הרוכשים.

תביעת הרוכשים:

13. ביום 12.10.04 הגישו הרוכשים לבית המשפט תביעה לפיצויי בגין ליקוי בניה ועוגמת הנפש שנגרמה להם כתוצאה מליקויים אלו, ובסך העמידו הרוכשים את תביעתם על סך של 88,215 ש"ח. לתביעה זו צורפה חוות דעתו של המהנדס בוריס סדצקי, מגלאור מהנדסים ויועצים לליקוי בניה בע"מ (להלן: " המומחה מטעם הרוכשים").

14.  על פי חוות הדעת שנערכה ביום 29.9.03, המפלס התחתון של הדירה היה מצוי בעיצומם של תיקונים. תיקונים אלו בוצעו על ידי חברת לוסטיגמן, בשל תלונות חוזרות ונשנות בדבר רטיבות בקומה התחתונה. במועד שבו ביקר המומחה מטעם הרוכשים בדירה היתה רצפת הקומה התחתונה מפורקת כולה, ורוב רובו של החול שהיה מתחת לרצפה פונה מהמקום. על פי הדו"ח נדרש עדיין תיקון של הצנרת המובילה לשירותים בקומה זו, ריצוף מחודש של כל הקומה, ותיקונים של נזקי הרטיבות. עלות תיקון ליקויי הרטיבות, לרבות רטיבות מגג הדירה, הוערכה על ידי המומחה בסך של 16,900 ש"ח. בנוסף נמצאו ליקויים שונים בעליית הגג, בריצוף, בעבודות המסגרות, אינסטלציה, חשמל ועוד ובסך הכל העריך השמאי את עלות תיקון כלל הליקויים, לרבות פיקוח הנדסי, בסך של 54,295 ש"ח. על פי חוות דעתו של המומחה מטעם הרוכשים ביצוע התיקונים כולם דורש 34 ימי עבודה, אך לא צוין בחוות הדעת כי הרוכשים לא יוכלו להוסיף ולהתגורר בדירה במהלך התיקונים.

15. חוות דעת זו הועברה לידי חברת לוסטיגמן עוד בטרם הגשת התביעה, ובהסכמת הרוכשים ביקר בדירה מומחה מטעמה של חברת לוסטיגמן. ביום 14.6.04 הגיש המהנדס סם ליאוניד את חוות דעתו (להלן: "המומחה מטעם לוסטיגמן") וזאת על יסוד ביקור שערך בדירה ביום 31.5.04. מחוות דעת זו עולה כי בעיית הרטיבות במפלס התחתון תוקנה, הרצפה רוצפה מחדש ומלבד תיקוני צבע קלים, לא נותר דבר לתיקון. בחוות הדעת בחן המומחה מטעם לוסטיגמן את רשימת הליקויים שמצא המומחה מטעם הרוכשים והתייחס לממצאיו אחד לאחד.